Heeft u een vraag?
Stel hem hierDe hypotheekrente is laag. Zeer laag zelfs. Lager dan de rente die je nu betaalt en zeer waarschijnlijk ook lager dan de rente die je in de toekomst gaat betalen. Loopt jouw rentevaste periode nog een aantal jaren door, maar wil je tóch profiteren? Dan is oversluiten een optie. Of dat interessant is, hangt af van je huidige hypotheek, de resterende looptijd en de boeterente die gerekend wordt.
Oversluiten houdt in dat je een nieuwe hypotheeklening afsluit, tegen een lager rentetarief. Dat kan bij je huidige hypotheekverstrekker, of bij een andere bank. Met die nieuwe lening los je in één keer je oude hypotheek af.
SNS Bank onderzocht onlangs of de Nederlandse huizenbezitters met oversluiten bezig zijn. 45% heeft over oversluiten nagedacht, maar nog geen concrete stappen gezet. Ruim 20% stond er tot nu toe niet bij stil dat oversluiten interessant zou kunnen zijn.
De overige 35% is al wel concreet met oversluiten bezig of bezig geweest. Een deel van hen haakte af, met name vanwege de hoge boeterente die gerekend wordt.
Wanneer je een hypotheek sluit, spreek je met de bank af dat je een bepaalde periode, bijvoorbeeld tien jaar, een vaste rente betaalt over het hypotheekbedrag. Met oversluiten maak je nieuwe afspraken omdat de rente in de tussentijd gedaald is. De bank loopt hierdoor de rente-inkomsten van jullie oude afspraak mis, en rekent ter compensatie de boeterente.
De boeterente kan op verschillende manieren berekend worden. Hoe dat bij jouw hypotheek zit, lees je in de voorwaarden. Een financieel adviseur kan met je meekijken en de exacte boete voor je bereken. De boeterente is het meest gunstig wanneer je je hypotheek oversluit bij je eigen hypotheekverstrekker.
Stel, je hebt een aflossingsvrije hypotheek. Deze heb je afgesloten in augustus 2008. Je koos toen voor een rentevaste termijn van 10 jaar, tegen de laagste rente van dat moment: 5,5%. De laagste rente voor een hypotheek met een rentevaste termijn van 10 jaar is nu, in augustus 2015, 2,25%. De hypotheekrente is dus ruimschoots gehalveerd. Maar jij mag pas over 3 jaar verlengen, in augustus 2018. Is oversluiten nu verstandig?
Het kost je dus € 10.774 om te profiteren van een fors lagere rente. Je hebt twee mogelijkheden om dit bedrag te betalen:
Je hebt op je spaarrekening een bedrag achter de hand waarmee je de oversluitboete en advieskosten kunt betalen. Een aardige uitgave. Maar wel eentje die direct lagere lasten tot gevolg heeft. Het scheelt je direct € 314 per maand, oftewel € 3.770 per jaar.. Na 2 jaar en 10 maanden heb je de investering van € 10.774 volledig terugverdiend. In de periode daarna blijf je profiteren van je lage maandlasten.
Als alternatief kun je de oversluitkosten in je hypotheek onderbrengen. De meeste hypotheekverstrekkers zullen hier niet om staan te springen. Maar heeft jouw woning voldoende overwaarde, dan is het mogelijk. Met deze constructie verspreid je de oversluitkosten over meerdere jaren.
Stemt je bank in met verhogen van je hypotheek, dan dalen je netto rentelasten na het oversluiten, ondanks de verhoogde hypotheek, met € 3.528 per jaar. Dat scheelt je dus € 294 per maand, een verschil dat je direct zult merken in je portemonnee. Na 3 jaar en 1 maand heb je je investering terugverdiend.
Opgelet: de boeterente is aftrekbaar, maar rente over de verhoging van de hypotheek voor de boeterente niet. Het verschil tussen de bruto- en nettorentelasten is na het oversluiten dan ook kleiner.
De lagere rentelasten zijn in beide voorbeelden niet het enige voordeel. Door nu voor oversluiten te kiezen, weet je zeker dat je de komende tien jaar een lage hypotheekrente hebt. Wacht je tot je huidige rentevaste termijn afloopt (in het voorbeeld in augustus 2018), dan is de kans zeer reëel dat de hypotheekrente weer wat gestegen is.
Oversluiten is niet voor iedereen een goede keuze. Staat jouw huis onder water en heb je zelf geen middelen om de oversluitboete te financieren, dan is oversluiten meestal geen optie. Ook zal de boeterente is sommige gevallen simpelweg te hoog zijn, waarmee de terugverdientijd te lang is.
Bovenstaand nieuwsbericht is gepubliceerd
op 16-10-2015. Dit bericht is met veel zorg en aandacht samengesteld.
Desondanks kunnen wij niet volledig instaan voor de correctheid, volledigheid of actualiteit van
de informatie.
Maak een afspraak met ons om de meest recente informatie te ontvangen.